近年来，随着“全球化下酒店的资产重塑与升级”、“中国酒店业的资产管理突围”等围绕酒店资产管理的话题热度提升，行业对酒店资产管理的关注度不断提高，业内人士认为随着酒店市场的逐渐成熟，酒店的资产价值和酒店的收益能力产生了紧密的关联，从某种程度上说中国酒店资产正在迈入标准化管理时代。6月28日-30日，由文旅一站式服务平台迈点联合文旅资产管理平台迈居举办的第十二届迈点品牌发展大会于上海阿纳迪酒店开幕，在6月29日举办的第二届迈居投资峰会上，迈居主理人伍园媛担任主持，与金茂（中国）酒店投资管理有限公司CFO张润红、中饭协酒店资产管理专委会常务副理长事夏国跃、酒店资产经理人协会中国分会常务理事柘辉、F.O.G富尚资产集团董事长陈晓欧展开深度对话，共同探索酒店投资的当代叙事。

(资料图)

图注：F.O.G富尚资产集团董事长陈晓欧、金茂（中国）酒店投资管理有限公司CFO张润红、迈居主理人伍园媛、中饭协酒店资产管理专委会常务副理长事夏国跃、酒店资产经理人协会中国分会常务理事柘辉（从左至右）

1、资管标准化，重估酒店价值

在圆桌论坛的开始，伍园媛表示，中国酒店行业发展近40年，酒店投资从地产驱动恢复到为不动产投资属性，资产流动也让酒店价值出现重新回归的过程。那么对于酒店资产资深管理者，应该如何理解这一现象？

图注：迈居主理人伍园媛

中国酒店行业的发展并不是市场化的，过去很长时间的酒店投资行为很少考虑资产回报、资产价值等。夏国跃表示，随着房地产行业的不断发展以及酒店生命周期的轮换，自2014年以后，无论是主动还是被动，酒店资产管理开始被提上日程。“当下是全球历史上百年难遇的酒店资产交易的最佳机会，也将是酒店进入资管标准时代的关键点。”

图注：中饭协酒店资产管理专委会常务副理长事夏国跃

张润红认为，酒店投资人无论做任何投资，都要明确知道投资的目的是什么，因为不同的投资人资管策略、投资策略完全不一样，这也要求酒店投资人在进行投资时一方面要认识投运一体化的重要性，另一方面在投资阶段做好产品定位，所谓投资定位正确的酒店未必一定成功，但是定位错误的酒店一定会失败。而在风险层面，酒店因运营不确定大，运营管理难度大，因此长远来看酒店资产的估值依然面临较差的局面，这对于酒店资产价值是很大的挑战。

陈晓欧表示，酒店行业是重资产投资，拥有较大的运营风险和较长的收益周期，投资回报和经济周期关系紧密，敏感性极高。但酒店也拥有独特的投资价值，比如兼容性很强，这几年不少酒店通过多元化的经营、多元化的文化导入等都对酒店营收提供了很好的帮助。目前酒店投资也有很多机会，一是增值型酒店投资存在差价的投资空间，二是内效经营提升的策略倒逼酒店估值提升，三是资本化运作带来更多可能性。

图注：F.O.G富尚资产集团董事长陈晓欧

柘辉表示，中国酒店发展是随着地产而发展的，过去大量地产开发的酒店投资成本很高，但当下谈酒店资产管理时要抛下历史成本的问题，因为过去酒店投资的时候，其价值体验和价值提升已经在地产过程中实现价值变现了，当下的酒店价值要站在另外一个起点上，真正从运营的角度、资管的角度去提升价值。

2、全空间、全时段，酒店坪效提升法则

相关数据显示，中国五星级酒店平均每间房均摊面积高达170平米，为了提高坪效酒店足了诸多尝试，比如亚朵推出“亚朵星球”、华住推出新零售项目“客听、3.0版本麗枫将传统大堂改成了与客互动交流的空间等，全空间、全时段正在成为酒店品牌提升坪效的不二法则。

对此，柘辉认为，当下酒店经营可以作为商业场景来经营，与城市以及周边社区形成互动，一个酒店只有当地人说你好，你才是真的好，而不是所有只是对外地的人，这种积累的口碑最终会产生更多的流量价值。因此，提升酒店坪效的关键在于转变酒店经营的理念，为其选择合适的定位。

图注：酒店资产经理人协会中国分会常务理事柘辉

夏国跃认为，酒店随着市场化程度越来越高，市场会越来越细分，酒店也会根据定位的不同、核心客群的不同也有不同的打法，从投资者的角度来看，我们千万不能变成片面追求每年的投资回报，片面追求短期的财务指标，酒店想要提升坪效同样遵循这一逻辑。

张润红对酒店坪效管理有提出了三个建议：第一，要算对账，既要正确评价坪效对酒店的价值，同时不要为了短期收益损害品牌价值和物业价值；第二，要算准账，酒店和商业不动产一样，卖的是时间和空间，在酒店投资中要不断寻找“最佳使用机会”；第三，要保持创新，酒店是非常传统的行业，但只要敢于创新、敢于试错，哪怕是很老的酒店，酒店资产也可以不断焕新青春。

针对酒店空间的应用与坪效的管理，陈晓欧认为，要一分为二的看待，有些酒店就是需要大型的共享空间，需要公共空间与客户产生联动性和愉悦感，有些酒店则不需要，保持空间的紧凑就可以。这种选择除了与酒店定位有很大关系以外，酒店的建筑设计、空间设计也十分重要，前期建筑师对于整个酒店定位的理解、对于创新的理解可以影响到后期的运营坪效。

3、由重变轻，酒店资产如何活用资本？

酒店资产管理的核心在于资本，如何活用资本助力全周期管理成为关键。2023年国家发改委颁布REITs新规，拓展了基础设施公墓REITs的可发行资产范围，商业不动产中的百货商场等资产首次被允许纳入试点范围，这也意味着作为商业不动产重要分支的酒店资产纳入试点或许为期不远，在此背景下，酒店资产应该如何活用资本，才能酒店投资由重变轻？

“以退为始去考虑酒店是比较符合逻辑的投资思维模式。”陈晓欧强调，因为酒店不能按照以前开发时代的打法，他是一个配套产品，只要开发成功了，以后酒店就是一个独立的资产要考虑退出。未来在国内市场，基础设施类公募REITs是大家比较关注的重要赛道，全球REITs市场将近二三十万亿元的份量，在中国目前发行了两年总共也就是900多亿元，因此，这个市场很有可能会成为酒店业未来退出很重要的方式。

对于资产运作，张润红坦言，酒店行业是距离资产运作最远的行业。资本不是“点金术”，酒店投资最后看的依然是资产能够给投资人多大的回报，一定要回到酒店基本的产品、运营上。“任何高大上的资本故事都不如回到资产本身是不是投对了、投好了。”张润红强调，“只要资产本身有优势，又做足了准备，当政策开放的时候，就可以非常愉快地拥抱资本市场，愉快拥抱你的投资人。”

图注：金茂（中国）酒店投资管理有限公司CFO张润红

夏国跃则认为，“资产退出”和“投资轻重”都不是绝对的，当下的酒店投资人有的是希望通过良性的酒店资产不断传承，因此会选择优质的品牌和物业进行投资，也有一些投资人是投机心态，通过资产交易提升收益。多元的投资人属性和多元的投资需求都让酒店资产的管理和酒店资产的轻重投入都充满不确定性，因此对于投资人而言，不要绝对理解轻一定是好的，重一定是不好的。因此酒店投资一定要回归理性，回到初心，你为什么投酒店、为什么进入这个圈子，没有绝对的标准答案是让你可以模仿和学习的。

柘辉同意“轻重无绝对”的投资逻辑，目的更重要，这里有三种类型：其一是很多做租赁物业的酒店投资，无法在物业升值时取得收益，此时选择重资产投入对家族传承、税收抵减都有一定的好处；其二是一些科技类公司轻资产比较多，在融资时需要一些重资产的酒店作为家底，这对于资产的搭配组合是有一定帮助的，但这之间对于重资产的股权架构要重视，确保资产的可流动；其三是一些国企大量做酒店的合并同类项，此时就需要进行轻重组合从而达到资产价值的最大化。“本质上还是要根据你的资产情况、你的投资目的，最后确定投资的逻辑。”