出品：凤凰网财经《封面直播》

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主持人：鲁婧涵

近日，央行发布《中国金融稳定报告（2022）》指出，我国经济发展面临需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力。在此背景下，有专家学者指出，提振当今低迷的国内需求，亟需找到一个大的投资和消费池子，而这个行业非房地产莫属，“只有救楼市才能救内需”。

“吃旧药，走新路”，这条路是否可行？本期凤凰网财经《封面直播》对话“92派”企业家代表、中国房地产界的领军人物，御风集团董事长、万通集团创始人冯仑。

关于当前热议的“只有救楼市才能救内需 ”的观点，冯仑并不同意。他说，“楼市只是房地产的一部分，而且楼市已经经历了青春期，它必然就是要减量的。所以不存在救不救的事情。就相当于它不长个了，我们非要把这些过了青春期的人，愣给他叫回来，天天给他打激素，把骨头缝给它拉起来，然后穿内增高，你这就害他了。”

谈到房地产开发企业的发展现状，冯仑直言，房地产住宅市场进入到了一个减速、减价、减量的时代，未来3-5年，90%住宅类开发商会被淘汰掉。不过，在非住宅领域，办公、商业、酒店度假、医疗健康、物流仓储、教育研发、政府物业，这七大类房产商将齐头并进，快速增长。

未来，哪些住宅类地产企业能存活？冯仑认为有三类：一类是长期经营稳健的“模范生”，比如万科、龙湖；一类是区域性的龙头；还有一类是住宅领域细分市场的企业，比如经营女性公寓、蓝领住宅、养老住宅、健康公寓等的公司。

现在的房价水平高吗？冯仑说，从房价收入比角度看，确实太高了。不过，房价最近出现了很多变化。总体来看，一线城市核心地带的房价比较稳定，但二手房的交易速度降下来了，其他城市的平均房价整体也在降。不过，他认为，房地产降价并非什么坏事情，因为降到一定的时候，可能大家买房的欲望又会回来一点。

对于年轻人该如何买房，冯仑认为现在买房的机会还是不错的，刚需不需要犹豫，不过买房的时候要算账，控制风险边界。

冯仑表示，买房就买人口聚集的地方、经济聚集的地方、增长的地方，“不要买太偏的地方，那些地方人口会减少，就业也困难，虽然便宜，但是长远来说，当你不想要这个房子的时候，也很难转出去，另外房子保值增值的可能性也不大。”

以下为凤凰网财经《封面直播》对话冯仑内容集锦：

01、冯仑：未来房地产住宅开发商要淘汰掉90%